|
近期，房地产企业2017年年报迎来披露岑岭期，各大房企的真实销售环境、策划业绩也终于揭开面纱，行业排名也终见分晓。 今朝，已发布年报的上市房企（含A股、港股）销售排名与克而瑞、中指院所宣布的榜单近乎一致，可是个体房企排名数据与真实销售数据对比严重失真。对此，新浪财经梳理阐明2017年上市房企真实策划环境，逐一甄别为何部门房企“榜单数据”失真？背后藏何诱因？ 新浪财经将从上市房企的焦点财政指标、盈利本领、偿债本领、营运本领等方面总结阐明，宣布2017上市房企“排行榜”，从企业局限、地皮储蓄、现金流、融资本领等层面入手着重阐明部门房企的策划偏重与优势劣势，以将一些革变、生长、创新的房地产企业泛起出来，为行业、机构及投资者提供专业参考。 蓝光成长“真实业绩”与“榜单数据”差额达157亿 据悉，在年头发布的克而瑞、中指院房地产企业排名中蓝光成长别离以销售金额689.1亿元、738亿元排名30、29位。而蓝光成长的年报显示，公司2017年销售金额仅有581.5亿元，与中指院榜单显示数据淘汰近157亿元，为何权威机构的排名榜单会有如此“失真的数据“？ 新浪财经查询了上市房企最终的年报数据与二者（克而瑞、中指院）榜单数据较量，超9成房企数据近乎一致。但为何偏偏蓝光成长数据相差甚多，是权威机构统计失误？照旧蓝光成长上报数据掺水？ 无论是权威机构的口径差别，或是蓝光成长的有意而为之，“失真数据”背后蓝光成长业绩质量如何？在房企资金为王的时代，蓝光成长现金流如何？新浪财经研读蓝光成长年报，寻找“失真数据”背后的动因。 “失真数据”诱因意料一：资金需求强烈 将来或存百亿缺口 业内人士暗示，房地产行业一个不成文的定律即资金实力往往抉择地皮会谈本领，融资本领抉择市场竞争本领。通俗来说，一个房地产企业假如要想快速成长，既要担保手里拥有足够的现金，又需要一连提高企业的融资本领，这是一个房企最真实的本能需求。 2017年年报显示，蓝光成长存货同比新增124.98亿元，同时预付款同比增幅82.42%，新获取土储建面581万方，新增土储面积/销售面积为95%，拿地金额186亿元。 可以看出，要担保其将来高速成长蓝光成长的资金压力照旧较大的。那蓝光成长手握的资金是否可以或许满意其将来需要呢？ 蓝光成长2017年营业本钱为228.39亿元，其策划资金支出为297.17亿元。经新浪财经大致估算，要担保2018年与20017年同当量的成长程度至少需要200-300亿元现金支持。而今朝公司账上可用资金（剔除受限）为114.09亿元，尚有快要100亿元的缺口。 这一系列数据都表白，在可预见的将来蓝光成长对资金的需求十分强烈。 蓝光成长存货预付款数据对好比下图：
另外，蓝光成长在医药和3D生物打印也在一连发力，截至今朝其收入占较量去年提高了9.33%，这些新业务的开辟都需要资金维持。 “失真数据”诱因意料二：暴增450%的永续债是一块“大蛋糕” 蓝光成长年报显示，其资产欠债率由2016年的80.9%下降到80%，同比下降90bp。但经新浪财经阐明得知，这是一个优化后的功效，待后头再进一步表明其缘由。 新浪财经从通过财政用度内里的利钱支出阐明蓝光成长的财政压力如何？在不思量其利钱成本化的环境下，蓝光成长的财政用度为4.36亿元，同比增长28.69%，吞噬了快要35%的净利润。相关数据数据如下：
前面提到其资产欠债率存在优化的景象，就不得不提蓝光成长的“永续债”。2017年，蓝光成长永续债同比增长483.72%。 据悉，永续债不设还款期限，同时可不计入公司债务，这为房地产企业在举办高额融资的同时“躲避”了欠债率被拉高的风险。但永续债其实也是债，它只不外从技能层面规避了债务认定的尺度。假如将其还原为欠债，蓝光成长的资产欠债率则为85%，跨越之前欠债率程度500bp。 永续债也存在漏洞，会稀释公司当期利润，新浪财经进一步发明，蓝光成长净资产收益率为12.81%同比增长30%，而2016年为9.86%，这也间接说明其当期实现净利增长是可以抵消部门其本钱增长。 蓝光成长永续债环境如下： |
