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11月底，初冬已至。 冷气尤甚，被“奇袭”的房企们一边以冻编裁人、收缩业务、加紧出货等方法来应对隆冬，另一方面又加速上市融资的步骤，盼愿借助资原来取暖。 继银城国际、恒达团体等偏居一隅的小型房企向港交所提交招股书后，位于安徽淮南的万创国际也将眼光投向香港成本市场。 颇有意思的是，固然万创国际公司名“霸气侧漏”，但从业务国界来看，且不说国际，万创国际根基未走出发财地——安徽省淮南市。 这并不是万创国际第一次攻击港股，本年2月14日，公司就曾递交过上市申请，只是失效了。 再度攻击港股成本市场，万创国际筹备好了吗？ 叔侄联手 万创国际最早可追溯至2003年联华实业创建的泉山湖置业。泉山湖置业主要在安徽省淮南市从事房地产开拓事情，彼时由联华实业、汪季明（联华实业实控人汪明来胞弟及联华实业二股东）及刘恩年（汪明来夫妇）别离持有95%、4%和1%的股权。 2015年，泉山湖置业启动重组。同年，其向联华实业转让南山物业打点、易加云信息科技等非住宅成长公司的权益。2016年，万创国际的控股股东Wang Investment Holding、境外中间控股公司万创中国及万创国际注册创立，并通过层层控股，在重组后将泉山湖置业酿成万创国际的主要营运、间接全资隶属公司。 值得留意的是，重组更像是为地产板块独立上市做架构筹备，进程中并未引入“外人”。就招股书来看，万创国际及泉山湖置业的控股方依旧同属联华实业的汪氏家属。 果真资料显示，身居安徽的联华实业以商业业、采矿业、地财富、修建业、金融业为五大支柱财富，是一家跨行业、跨地域、综合型经济实体，旗下总资产50多亿元，员工1000余名。 背靠联华实业，万创国际是否能发挥板块联动的优势还值得商榷，但在董事会组成上却已经表暴露汪氏家属色彩。 万创国际现有董事会成员7名，包罗四名执行董事和三名独立董事。汪季明和其侄子汪磊别离任万创国际董事会主席、行政总裁和执行董事，前者坐镇计谋筹划及公司决定，后者认真业务的风险打点及行政。 颇为“显眼”的是，招股书透露，现年29岁的汪磊此前在金融处事行业的事情经验包罗银行信用部客户司理等，而其在物业成长行业仅拥有逾1年履历，其最高学历为合肥润安公学。一位在安徽合肥内地从事教诲行业的人士据记者暗示，润安公学是一所全日制投止制民办学校，打点较量严格，但教诲质量一般。 在这一颇有家属色彩的组织架构下，家属成员是否愿意放权以及职业司理人可以或许获得多洪流平的发挥或将直接影响万创国际将来的成长。 “神奇”的高欠债 招股书显示，万创国际的土储（包罗已开拓项目及停止2017年12月31日持作将来开拓项目）总修建面积为177.3万平方米，个中，可销售/可租赁修建面积为135.3万平方米，仍未售出可销售修建面积为7.9万平方米，且业务范畴依旧以淮南市为主。 万创国际对淮南市的重视或基于该地住宅市场今朝仍处于早期成长阶段，以及该市不绝融入合肥都会区和华夏都市群筹划的后期成长空间。招股书称，在2015年及2016年，团体在淮南市房地产开拓及销售市场的所有房企中排名前三。但值得留意的是，现阶段万创国际17个物业项目中，12个项目均已或将在2019年之前竣工。假如万创国际后续不加紧扩充土储，无项目可开拓或将成为万创国际将来可一连、局限化成长的“痛点”之一。 显然，万创国际也意识到了这点，其暗示打算在将来3年至4年专注于在淮南市及其他高增长都市举办地皮收购。 有限项目数量的背后是万创国际业绩增长较慢。2015年、2016年、2017年，万创国际的营收别离为4.2亿元、7.8亿元和6.3亿元，净利润别离为5424.8万元、5127.5万元、8284.9万元，毛利率别离为37.2%、17.6%、25.3%。 2017年，与净利同升的是万创国际的活动欠债。招股书显示，2015年、2016年、2017年，公司活动资产净值别离为3.3亿元、4.7亿元、1.2亿元，资产欠债比率别离为600.6%、726.3%、1243.3%。 停止2018年1月31日，万创国际的现金及现金等价物为6.3亿元，然而其对应的活动欠债却高达28.6亿元，短期偿债压力可见一斑。 事实上，万创国际也在上市募资用途筹划中写道，由于内陆房地产融资本钱高且限制颇多，公司无法以低本钱得到融资以支持业务营运需求。万创国际认为，上市可为公司提供各类资金来历，且团体无需送还股本融资，有助于公司现金流打点。 |
