|
年报显示，2019年，绿城中国与中交地产（000736.SZ）的销售规模总计约2312亿元。相较之下，保利、中海、华润等头部央企仍横亘在前。“三年剑指央企前二”，中交集团在2017年放出的豪言犹在耳畔，但跌跌撞撞两年之后，这一目标基本化为泡影。 与绿城中国2018亿元的销售额相比，中交地产294亿元的销售额显然拖了后腿。对中交地产而言，当能力撑不起野心，所有的路注定都是弯路。 规模增长桎梏颇多 心有余而力不足 自2018年开始，中交地产才有了披露销售额的底气。不过，公司148.8亿元的销售规模与其央企的身份多少有些相悖。但是通过上述数据确可窥见中交地产的销售额基数。 2019年，中交地产实现签约销售额293.9亿元，同比增长97.5%；实现销售面积188.5万平方米，同比增长52.8%；销售均价由每平方米12058元提升至每平方米15588元。 以改善型住房为主要产品的中交地产，虽然销售均价大幅提升、销售规模接近翻倍，但由于此前的基数较低始终没能突破300亿元销售大关。此外，中交地产的权益销售额接近200亿元，约192.3亿元。随着头部房企的卡位战接近尾声，中交地产乃至中交系迫切需要找到属于自己的位置，而这一切都离不开销售规模。
从中交地产的土地储备来看，历经4年的累积，其项目总建筑面积已经由317.8万平方米大幅提升至1465.8万平方米。即使将累计竣工面积（中交未公布竣工待售面积）全部减掉，中交地产依然拥有928.9万平方米的土地储备。 然而，从土地储备到销售业绩，其中至关重要的就是操盘能力。从中交地产过往开发的项目来看，其对规模的崛起可谓心有余而力不足。 据中交地产2016年业绩公告披露，彼时公司共储备有10个项目，其中在建项目7个，处于前期筹备的新增项目3个。 通过对其2018年年报的开工时间进行查证，可发现只有中交·璟庭、中交·金梧桐公馆为2016年内的新开工项目，规划面积共计41.4万方。值得注意的是，后者在2015年就已被标识为在建项目。 无独有偶，2016年被标识为处于在建的重庆中交·中央公园项目，其实际开工时间是2017年9月，而该项目的获取时间为2015年12月，规划面积高达193.5万方。可见中交地产在土地储备较少的情况下，新增项目的开工速度较慢，拉长了项目的建设周期，其操盘能力也受到严峻考验。 在中交地产早年开发的项目中，其开发周期动辄超过5年，有的甚至高达10年之久。例如，长沙中房瑞致项目的总投资额约为68.97亿元，于2012年4月开工，其预计竣工的时间为2022年7月；重庆中交漫山项目早在2015年12月就已经开工，其总投资额为55.13亿元，预计竣工时间为2021年12月。如果从拿地时间开始算起，其周期更长。 由此可知，项目数量较少、开工缓慢，严重制约了中交地产的规模发展。进入2017年，中交地产试图扭转这种不利局面。 数据显示，2017年-2019年，随着中交地产获取项目的增多，其新开工项目呈现出高开低走的趋势。2017年，中交地产新开工项目达到8个，总建面约364.5万方。然而，这成为了中交地产三年来的巅峰，此后便出现断崖式下降。 2018年，中交地产新开工项目下降至3个，总建面约41.4万方；2019年，中交地产新开工项目增加至4个，总建面约73.5万方。 可以推测，中交地产在大幅提升开工项目之后难以消化大量同时在建的工程，造成了一定的库存积压。中交地产表示以“盘活存量、去化库存、加速签约、快速回款”为重点狠抓2019年的销售工作，针对长库存产品进行精准营销，侧面说明了公司此前去化能力不足。 不难看出，随着中交地产的土储逐渐增加，其操盘能力并未相应提升，进而制约销售规模，最终导致销售回款受限并影响项目投入，由此陷入恶性循环。 此外，中交地产的主营业务难成气候，除了起步基数较低，与人事、组织架构的频繁变动不无关系。 2017年4月，经历多次更名与重组失败的中交地产进行了一次大换血，人事变动多达14项，其中9人卸任，5人获任。同年12月，公司董事长吴文德辞任。 此后，中交集团再次迎来人事调整。2018年9月，此前已在中交地产卸任的孙国强辞去了中交集团董事长职务，吴文德也再次离去。而在四个月之前，中交地产总裁杨剑平提交了辞呈。 |
